11月26日，南航地产首个市场化项目——位于广州机场路的“明珠雅苑”举行了隆重的奠基仪式，直升飞机从白云新城起飞做“空中巡礼”，寓意其进军地产界的“首航”。据介绍，南航集团已经对旗下40余家分属南航、新航、北方航空等公司的现有物业和存量土地进行资产重组，逐步注入南航地产。

　　除南航外，海航、东航等航空集团也分别成立了经营房地产业务的子公司，民航企业将房地产业务剥离主业并进行专业房地产开发已成趋势。而另一支曾将房地产剥离出主业的服装纺织类企业，如雅戈尔，却早在2002年就将地产业重又装入上市公司，并由囿于宁波一地，向长三角进行区域化扩张。

　　11月28日，雅戈尔公告称，其控股子公司雅戈尔置业以4.05亿元竞得宁波市一地块。这是在去年14.5亿元获取苏州地块后，雅戈尔再次大举拿地。说到雅戈尔，一般会想到服装。但这家服装业的龙头老大，同时也是宁波市的地产老大，2004年度其地产业务已与其主营业务持平。“未来两年，其地产业绩对上市公司的贡献肯定会超过主业。”广发证券纺织业分析师阮刚说。在雅戈尔的带动下，红豆、维科精华等纺织服装系的上市公司均纷纷深浅不一地切入房地产。

　　这些外行入侵的直接原因是必须为手中大量的闲钱寻求门路。“雅戈尔现有四十多亿净资产，不可能在一个产业里再把它无限度地做大”，雅戈尔集团总裁李如成两个月前如此解释。再加上这些工业企业先天拥有土地储备，于是，专业化程度要求不那么高的地产业通常成为他们的选择。“只要用心，有资金和资源，任何行业进入地产三五年，都可以做的不错。” 成全机构董事长全忠说。

　　2004年雅戈尔地产净利润达2亿元，而金地集团利润也只有2.46亿元。也许，对他们来说，专业化的问题不难解决，而如何平衡多元化中诸如主业不突出或地产投资风险的矛盾才是关键。

　　资源

　　进入房地产的外行们多是有钱有地的主儿，当然，进进出出中，也有很多偶然因素搀杂其间，雅戈尔就是如此。

　　1992年，雅戈尔置业成立，1992年到1995年间曾开发了六七十万平方米。随后由于宏观调控，房地产开发停顿下来，但是土地储备还在。“1998年上市时，房地产还在低潮期，因此地产被剥离出去”，雅戈尔副董事长蒋群在接受本报记者电话采访时表示。

　　“1999年雅戈尔借厂房搬迁，在原厂区启动原地产业务，发现卖得很火，利润很高。”阮刚表示那几年宁波地价升得很块，廉价的土地储备使其地产业务的毛利一度高达40%多。2002年雅戈尔以收购方式将其装入上市公司。“雅戈尔连年成为服装业的龙头，而服装业再向上的市场空间有限，必须有高增长的业务来支撑上市公司业绩，否则股价就会下跌。”阮刚说，同时，雅戈尔必须为自己躺在账上的几十亿资金寻求出路。

　　房地产的高额利润诱惑和业绩增长的压力，双双驱动这些上市公司涉足地产进行多元化发展。

　　实际上，从2002年起，房地产业务就成为雅戈尔业绩增长的主要动力来源。2002-2004年，服装、地产、贸易等各项业务的业绩每年基本持平。除新增的纺织业务外，雅戈尔业绩增长来源于地产。

　　在关键的土地方面，这些本土企业由于产业发展在前几年获得一些好地块，同时由于良好的政府关系也更易获取土地。“像维科因为可以安置职工，所以他拿地的方式和条件比万科这样的纯开发商更有利。”全忠说。在宁波一带，除纺织业外，奥克斯、波导等家电手机类企业等也凭借原有厂房用地进入地产开发，其中，奥克斯正开盘的项目就有两个。

　　但与南航相比，这些工业企业的土地储备微乎其微。南航地产土地储备主要集中在广州旧白云机场周边及东北、华中多个省份，“共几百万平方米”，南航地产副总经理王志翔告诉本报记者。由于白云机场搬迁和广州市白云新城规划的出台，旧白云机场地块迅速升值。

　　“南航集团的主业是航空运输，但未来地产、金融都将会作为集团重要的非核心业务来发展，因此南航地产会进一步做大，仅仅依靠存量土地是不够的，时机成熟，我们会进入市场有规模的拿地。”王志翔介绍明珠雅苑就是南航去年底参加广州市土地拍卖拿下的。

　　“钱对南航不是大的问题，一是我们合作者的实力非常雄厚；另外，南航集团是一个很好的依托，比如南航集团内部有一个财务公司，我们可以充分利用集团内部的闲散资金开发。”王志翔表示实际上南航地产的一个重要目标就是盘活集团内部的存量资产，包括资金与土地。

　　跟随与风险

　　行业龙头的战略转变往往会产生很强的跟随效应。“雅戈尔一直是服装业的龙头企业，它的年报出来后，行业中各企业都会做非常仔细的解读。”阮刚说，2002年，雅戈尔收购置业时，红豆曾就此咨询自己能否也做地产，并也在同年收购一家房地产公司。除地产外，雅戈尔别的投资项目也同样被跟随，如热电项目。去年3月，雅戈尔6，381.10万元收购宁波长丰热电50%股权，6月，维科精华也与其下的维科能源等合资1000万元组建热电公司。

　　据不完全统计，在沪深A股市场的60余家纺织类上市公司中，差不多二分之一都涉足了房地产业，其中包括杉杉、圣雪绒、江苏阳光、锦龙股份等。甚至连中小板企业七匹狼也在今年4月参与福建南平市延平区约300亩的竞买。

　　由于利润高过纺织业，这些企业多选择自己做而非与专业开发商合作，并且由于工业出身，他们相当自信自己的成本管理能力。“他们做地产的人员基本上是原来做纺织的，学习能力强，加上做实业出身，对成本等抠的比较细。”全忠说。

　　“运作明珠雅苑的管理人才，一部分来自于南航集团内部调配，一部分来自于市场招聘。另外在一些关键的环节，我们也是与专业公司来合作的。”王志翔表示，“存量土地的优势除了我们可以较低的价格获得一部分土地，同时也可通过这些土地的开发来锻炼队伍，积累经验。”

　　“不过他们的专业积累需要时间，也许这样一冲抵，跟成熟开发商比也差不多。”尽管雅戈尔2003年毛利41%左右，但其高毛利的原因之一是土地成本的低廉，2004年其毛利就下降到34%；而红豆地产毛利仅17.28%。

　　锦龙股份就是由于专业化管理导致失败的典型案例。自2003年起锦龙股份实施了一系列收购，向房地产倾斜。在去年半年报中，公司主营业务收入较去年同期增长63.12%，主营业务利润增加44.59%。但管理费用、财务费用突增，直接导致净利润同比下滑34.88%。在回答投资者质疑时，公司表示由于进军房地产发生的一系列并购导致了各种费用上升、利润下降。

　　放弃地产，重归主业的江苏阳光则表示，房地产销售情况不佳，与万科、顺驰等大型房地产公司相比缺乏竞争力是其退出的主要原因。

　　业内人士认为，除了资金实力和土地因素外，这些跟随者失败的原因是切入时机太晚。综合来看，现在成功的外行多是在1997年至1999年进入。如正准备赴港上市的雅居乐1985年以家具业起家，1997年大举进入广州地产并不惜血本招揽人才成为其转折点。“房地产越来越专业化，拿土地就赚钱的时代已经过去了。”蒋群说，而宏观调控进一步深入和加息预期使行业外部环境更趋恶劣。

　　即使房地产成功如雅戈尔，也同样面临行业风险，长三角地区不断提高的土地成本和售价的有限增长双向压迫其利润回报。同时，由于地产具有明显的周期性，又跟土地储备、资金状况有关，这些企业多是把其作为短期的利润增长源，而暂时还没有做成全国性地产公司的宏伟目标。“一步步来，现在的目标是争取成为长三角的区域性开发商。”蒋群的回答比较保守。从雅戈尔目前大约136.8万平方米的土地储备来看，流露缺地“疲态”的雅戈尔只是在做三年的“粮仓”。

　　此外，他们集中某个片区也是出于其主品牌辐射能力考虑。“雅戈尔的地产品牌在别的地区不见得管用。”某券商表示。

　　王石曾公开表示从长期面上不看好这些入侵者，而且不把这些开发商当作对手。可能前两个项目理论上赚钱了，但利润会体现在库存房上，一旦遇到行业的周期性调整，他们就会重新回到主业。“新希望的刘永好，当年也想做地产大王，但现在对地产提得就不多了。”某业内人士透露，“刘在成都投的锦官新城，投资5000万现金，利润5000万，但这5000万都是库存资产。”

　　就在今年，主张专业化的王石还规劝过国内某在港上市的高科技企业。该企业总裁认为自己已经做到行业前三，可增长空间有限，同时认为房地产门槛低、钱好赚。王石否定了他的想法：如果你想两面都做，那两面都做不好。如果你要做房地产，那就放弃你的主业。

　　地产业专业化和品牌认知的加强，使外行中的大佬们也选择与专业开发商合作，寻找利润最大化，如上月中粮与万科的合作。“地产需要有专业人才、专业经验来运作。如果是有经验的合作者，我们可以顺利跨越学习阶段。” 王志翔表示，“我们会寻求与国内外的有专业背景的公司来合作。目前国内经营良好的地产商，以及世界五百强有地产背影企业都可能成为合作的对象。”

　　反向

　　当有闲钱的外行们砸向房地产时，缺钱的内行们则有转向金融业投资的迹象。日前，业界传闻顺驰不动产有意在几年内收购一家专业保险公司。顺驰公关部韩月否认此传闻，“我们只是办理了保险的兼业资质，现在我们还在调查自身客户的保险需要，连险种都还没设定下来，没到收购这一步。”

　　“顺驰不动产进保险业是因为它的门店可以接触到终端客户，可以对它原有的客户进行多次销售，包括装修、建材等。”接近孙宏斌的某老总称，“此前4500万美元的风险投资用在不动产公司本身用不完，业界也在猜测它多余的资金会用在哪里。”顺驰中国控股和顺驰不动产网络是孙宏斌旗下两个独立运作的企业，而孙有意让两家公司分别在香港和纳斯达克上市。顺驰中国的融资一度中止，而不动产预计最迟2007上市。

　　除了上市融资渠道外，外界猜测其由保险代理切入保险上游也不是没有可能，因为保险业能够长期提供稳定的现金流，对资金吞吐量巨大的开发商而言，是一种很好的互补。中远集团入股平安保险6年，回报超过400%；首钢股份参股生命人寿2年，所有者权益增长152.8%为外行提供了示范效应。

　　在今年成立的保险公司中，北京兆泰地产参股长城人寿10%、重庆地产集团和新加坡大东方人寿参股组建中新大东方人寿；而都邦财险的房地产背景更加浓烈。身家10亿、都邦财产董事长王丽影靠地产起家，且都邦四大股东中的浙江华瑞集团和浙江吉华集团都是有房地产背景的企业